تملك الأجانب للعقار في الكويت: قانون التملك والشروط والضوابط

تملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي للعقارات في الكويت

يتمتع رعايا دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية بوضع قانوني مختلف عن بقية الأجانب، إذ تقرر التشريعات ذات الصلة معاملتهم معاملة الكويتيين فيما يتعلق بتملك الأراضي والعقارات المبنية في دولة الكويت، وذلك وفق القانون المنظم لهذه المعاملة وما يرد عليه من شروط أو قيود خاصة.

وقد أكد التنظيم الحديث هذا الوضع عند صدور مرسوم رقم 195 لسنة 2025، الذي نص على عدم الإخلال بمعاملة رعايا دول مجلس التعاون معاملة الكويتيين في هذا الشأن. ولهذا لا يصح إخضاع المواطن الخليجي تلقائيًا للشروط نفسها المقررة للعربي غير الخليجي أو لبقية غير الكويتيين.

هل يجوز للعربي غير الكويتي تملك عقار في الكويت؟

أجاز المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 للعربي المنتمي بجنسيته إلى بلد عربي اكتساب ملكية عقار واحد في الكويت في إحدى المناطق السكنية التنظيمية، بشرط صدور مرسوم بمنحه هذا الحق واستيفاء الضوابط التي حددها القانون.

ومن أهم هذه الضوابط أن يكون طالب التملك مقيما في الكويت إقامة دائمة ومشروعة، وأن يكون دخله قادرًا على تغطية شراء العقار، وألا تكون قد صدرت بحقه أحكام مخلة بالشرف أو الأمانة طوال مدة إقامته. كما يشترط أن يخصص العقار للسكن الخاص لطالب التملك وأسرته، وألا تزيد مساحة العقار على ألف متر مربع وفق الأصل الوارد في القانون.

ويضاف إلى ذلك ألا يكون طالب التملك مالكًا لعقار آخر في الكويت، وأن تتوافر المعاملة بالمثل في الدولة التي ينتمي إليها، وألا تكون ملكية العقار حصة شائعة مع كويتي. وهذه الشروط يجب النظر إليها مجتمعة، لأن توافر شرط واحد لا يعني وحده ثبوت حق التملك.

ويمكن مراجعة نص القانون رقم 74 لسنة 1979 بشأن تنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات للاطلاع على الأحكام الأصلية المنظمة لهذه الحالات.

تملك الدول والبعثات الدبلوماسية للعقارات

سمح القانون للدول العربية والأجنبية بتملك العقارات المخصصة لمقار بعثاتها الدبلوماسية أو مفوضياتها أو قنصلياتها، وكذلك المساكن المخصصة لرئيس وأعضاء البعثة، بشرط المعاملة بالمثل وصدور مرسوم بالإذن بالتملك.

كما وضع القانون حدًا لمساحة العقار أو العقارات التي يمكن اكتساب ملكيتها للدولة الواحدة، مع وجود إمكانية للاستثناء في بعض الحالات وفق الأحكام المنظمة لذلك. وهذه الحالة تختلف بطبيعتها عن تملك الأفراد، لأنها ترتبط بالغرض الدبلوماسي للعقار وليست شراءً عقاريًا خاصًا.

ماذا عن الشركات والكيانات الاستثمارية؟

تخضع تملك الشركات والصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية للعقارات لقواعد مستقلة أصبحت أكثر أهمية بعد تعديلات 2025. فلا يكفي وجود شركة مسجلة في الكويت للقول بإمكانها التملك، بل يجب النظر إلى هيكل الملكية وأغراض الشركة وطبيعة الترخيص ونوع العقار المطلوب تملكه.

ويرتبط هذا الجانب كذلك بالإطار الأوسع لـالاستثمار الأجنبي في الكويت، إلا أن حق تملك العقار يظل مسألة قانونية مستقلة لها شروطها وقيودها الخاصة، وسيتم تناول ضوابط تملك الشركات والصناديق والمحافظ بصورة مفصلة في قسم مستقل لاحقًا.

افتراض أن جميع غير الكويتيين يخضعون للشروط نفسها

من أبرز الأخطاء اعتبار جميع الأجانب فئة قانونية واحدة. فالقواعد التي تنطبق على مواطن خليجي قد تختلف عن الأحكام المنظمة للعربي غير الكويتي، كما تختلف عن حالة الميراث أو تملك الشركات والصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية.

ولهذا يجب تحديد صفة طالب التملك أولًا، ثم الرجوع إلى الأحكام التي تنطبق عليه تحديدًا. فوجود حق أو استثناء لفئة معينة لا يعني امتداده تلقائيًا إلى باقي الفئات.

الخلط بين الاستثمار الأجنبي وحق تملك العقار

السماح بممارسة نشاط استثماري أو تأسيس كيان تجاري في الكويت لا يعني تلقائيًا ثبوت حق تملك العقارات. فلكل مسألة إطارها القانوني، وقد يسمح للكيان بممارسة نشاط معين بينما يخضع تملك العقار اللازم لإدارته أو لتحقيق أغراضه لشروط وضوابط مستقلة.

ويظهر هذا بصورة واضحة في الأحكام الحديثة المنظمة لبعض الكيانات الاستثمارية، إذ ارتبط السماح بالتملك بطبيعة النشاط والغرض من العقار والضوابط المقررة، مع منع استخدام هذا الاستثناء للمضاربة العقارية.

شراء عقار قبل التحقق من نوعه والغرض المخصص له

لا يكفي التحقق من أهلية المشتري وحدها؛ إذ يجب كذلك فحص طبيعة العقار واستعماله القانوني. فقد تكون هناك قيود تتعلق بالعقارات أو الأراضي المخصصة للسكن الخاص، خصوصًا بالنسبة لبعض الشركات والصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية.

ومن ثم فإن صلاحية شخص أو كيان للتملك لا تعني بالضرورة جواز تملك كل عقار معروض للبيع. ويجب فحص العقار ذاته إلى جانب المركز القانوني للمشتري.

الاعتماد على عقد البيع دون التأكد من إمكانية التسجيل

توقيع عقد بين البائع والمشتري لا يعالج وحده القيود التي يقررها القانون على تملك غير الكويتيين. فإذا لم تتوافر شروط التملك أو الموافقات المطلوبة، فقد تظهر مشكلة عند محاولة نقل الملكية أو تسجيل العقار رسميًا.

ولهذا من الأفضل أن يسبق الالتزام النهائي فحص قانوني يحدد ما إذا كانت الصفقة قابلة للتسجيل أصلًا، وما إذا كان هناك شرط أو قيد يجب استيفاؤه قبل إتمام البيع.

الاعتماد على معلومات قانونية قديمة

تعديل الأحكام المنظمة لتملك غير الكويتيين خلال 2025 يجعل الاعتماد على مقالة قديمة أو تجربة سابقة أمرًا غير كافٍ. فبعض الحالات، خاصة الميراث وتملك الشركات والصناديق والمحافظ الاستثمارية، أصبحت مرتبطة بنصوص وضوابط أحدث ينبغي أخذها في الاعتبار.

لذلك يجب الرجوع إلى النص القانوني الساري وقت إجراء المعاملة، لا إلى الصياغة الأصلية للمرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 وحدها.